ファクタリングは「業種を問いません」とホームページなどによく書かれてありますが、不動産業でもファクタリングは利用できます。

そればかりか、不動産業界はファクタリングに特に向いている業界と言われています。

なぜなら、不動産業の持つ「売掛債権」は、毎月安定的に支払われるため、信用力が高いと判断される可能性が高く、好条件での買い取りが期待できるからです。

ただし、不動産ファクタリングを契約する場合には、注意が必要です。

ファクタリング会社によっては、悪徳なサービスを提供している場合があり、法外な手数料や違約金を請求されてしまう可能性があるのです。

そこでこの記事では、不動産業におけるファクタリングの有効性を示すだけでなく、デメリットや注意点を解説します。

不動産業でファクタリングは利用できる

不動産業ではファクタリングを利用することができます。

そもそもファクタリングとは、売掛債権をファクタリング会社に売却することで、債権を資金化し、資金調達できるというサービスです。

不動産業で発生する毎月の「賃料・家賃」「管理費」「共益費」は売掛債権とみなされます。

そのため、不動産業においても、ファクタリングは利用できるのです。

そればかりか、ファクタリングに特に向いている業界・業種があり、不動産業はその一つに数えられます。

不動産業の持つ「売掛債権」は、毎月の金額が一定であり、安定的に支払われるため、好条件での買い取りが期待できるのです。

修繕費用やリフォーム費用が発生したが手元の資金では支払いが厳しい

不動産業において「修繕費用やリフォーム費用が発生したが手元の資金では支払いが厳しい」というシーンでもファクタリングが活用できます。

不動産業では、以下のように修繕費用やリフォーム費用を支払わなければならない場面があります。

・建築基準法の改正が行われれば、多額の修繕費用・リフォーム費用を支払わなければならない
・建物は時間の経過とともにさまざまな箇所に傷みが生じたり、老朽化が進んだりする
・また部屋が古く入居者が集まらなければ、住みたいと思ってもらえるようにリフォーム・リノベーションを行う

上記の費用は必要な維持費ではあるものの、支払いが重なってしまったり、大規模なリフォームや修繕が必要になり費用が高くなってしまったりすると、資金繰りが苦しくなってしまいます。

とはいえ、支払いが厳しいからといってリフォームや修繕を怠ると、入居者が集まらなかったり、退去者がでてしまったりするリスクがあります。

そこでファクタリングを利用することで、売掛債権を資金化できるため、資金繰りを改善することができます。

また、ファクタリングは資金化までのスピードが早いため、突発的に修繕費用やリフォーム費用が必要になった際にも、すぐに資金調達でき、スムーズに支払いができるのです。

したがって、修繕費用やリフォーム費用が発生したけれど、手元の資金では支払いが厳しい場合はファクタリングを利用することで資金繰り改善ができ、入居者が集まらない、退去者がでてしまうといったリスクを防げます。

入居者不足・テナント料や賃料の未払いによって資金繰りが苦しい

不動産業では、「入居者不足・テナント料や賃料の未払いによって資金繰りが苦しい」というシーンで、ファクタリングが活用できます。

不動産業を営むにあたって、入居者が十分に確保されていれば、毎月安定して収入を得ることができます。

しかし入居者が不足している場合、安定収入が得られず、資金ショートを起こす可能性があります。

また、仮に入居者が十分に集まっている場合でも、入居者の支払いが滞ってしまっていれば、収入を得ることができず、資金繰りが苦しくなってしまいます。

このように入居者不足や賃料の未払いなどによって経営状況が苦しくなると、新しい物件を購入して売ったり、貸したりすることもできず、事業の発展が見込めなくなってしまいます。

そこでファクタリングを利用すれば、将来、自社に支払われる予定の「売掛金（家賃や管理費など）」をファクタリング会社に売却して、一時的に資金を得られるため、資金繰りを改善することができるのです。

このように、入居者不足、テナント料や賃料の未払いによって資金繰りが苦しいシーンでつなぎ資金としてファクタリングが利用できます。

ただし、既に未払いになっている賃料等の売掛債権はファクタリングに利用できないため注意が必要です。

今すぐに購入したい不動産があるが、資金が足りない

「今すぐに購入したい不動産があるのに、資金が足りない」という場合にも、ファクタリングを活用できます。

土地や建物などの不動産は、不動産業界では早いもの勝ちになることが多く、良い条件の不動産であればあるほど、すぐに購入しなくては他の同業者に購入されてしまいます。

そのため、機会があればすぐに購入する必要がありますが、手元資金がなければ、その不動産の購入はできません。

そこでファクタリングを利用すれば、スピーディーに資金調達でき、所有したい不動産の購入機会を逃しません。

このように、今すぐに購入したい不動産があるのに手元に資金が足りないシーンで、スピーディーに資金化できるファクタリングが活用できます。

不動産業の資金調達にファクタリングを利用する4つのメリット

不動産業においてファクタリングを利用するメリットは以下4つです。

家賃・テナント料などの滞納リスクを回避できる

1つ目は「家賃・テナント料などの滞納リスクを低くできる」という点です。

ファクタリングは原則ノンリコース契約（償還請求権なし）です。

ノンリコースとは、売掛先が倒産して支払いが不可能になった場合でも、代わりに支払うことを要求されない、という契約です。

不動産業の場合は、家賃やテナント料の未払いが発生したとしても、滞納分の請求をされることがないため、滞納リスクを回避できるのです。

したがって、不動産業においてファクタリングを利用すれば、売掛債権の売却によって確実に売掛金を回収することができ、家賃やテナント料などの未回収リスクの低減に役立ちます。

審査通過の確率が高い

2つ目のメリットは「審査通過の確率が高い」ということです。

不動産業のファクタリングにおいては、入居者の家賃やテナント料は毎月一定の金額で安定しているため、買い取りやすい売掛債権と判断されます。

そのため、審査の通過率が高くなるのです。

不動産業は数ある業種の中でも、特にファクタリングの審査を通過しやすい業種となっており、ファクタリングを手軽に利用しやすいというメリットを持っています。

手数料が低くなる可能性が高い

3つ目のメリットは「手数料が低くなる可能性が高い」ということです。

不動産業でファクタリングを利用する場合、「家賃」や「テナント料」といった毎月安定した入金が期待できる売掛債権をファクタリング会社が買い取るため、審査の際に手数料は低く設定されやすいのです。

具体的に、ファクタリングの手数料の相場は「1％〜20％」といわれていますが、不動産業においては他の業界の企業よりも低めの手数料でサービスを利用することができます。

素早く資金を調達できる

4つ目のメリットは「素早く資金を調達できる」ということです。

銀行融資を利用すると、提出資料を確認しながら「将来的に返済できるのかどうか」を審査する必要があり、2週間〜1か月程度は審査に時間がかかります。

一方でファクタリングを利用する場合、不動産業は安定した売掛債権であることが多いため短期間で審査が終わり、すぐに資金化できます。

最短で即日資金化ができるというケースもあるのです。

たとえば「災害によって管理している物件の修繕費用が必要になった」といった突発的な出費が発生した場合、手元の資金が足りなければ資金繰りに困ってしまいます。

そこでファクタリングを利用することで、すぐに資金を調達でき、無事に支払いをすることができるため、

「急なトラブルによる出費にも、素早い資金調達で柔軟に対応できる」

というのは大きなメリットといえるでしょう。

不動産業の資金調達にファクタリングを利用する2つのデメリット

不動産業の資金調達にファクタリングを利用するデメリットは以下の2つです。

基本的に2者間ファクタリングしか使えない

1つ目のデメリットは「基本的に2者間ファクタリングしか使えない」ということです。

他の業界であれば、以下2種類のファクタリングのうち、場合に応じて以下のファクタリングを柔軟に使い分けることで、そのメリットを最大化できますが、不動産業においては2者間ファクタリングしか使えないのです。

◆2者間ファクタリング

利用会社とファクタリング会社の2者間で契約する。売掛先（取引先）への通知はされない。

＜メリット＞
• 売掛先へ通知されない
• 入金スピードが早い

＜デメリット＞
• 手数料が3者間ファクタリングよりも高い

◆3者間ファクタリング

利用会社とファクタリング会社、売掛先（取引先）の3者で契約する。売掛先（取引先）への通知は必須になっている。

＜メリット＞
• 2者間ファクタリングと比較して手数料が安い

＜デメリット＞
• 売掛先への通知が必要
その理由は、賃貸事業を行っている場合、売掛先は入居者となり、個々の入居者それぞれとファクタリングの契約手続きを行うことは現実的ではなく、実質的に3者間ファクタリングを選ぶことができないからです。

2者間ファクタリングしか使えず、3者間ファクタリングのメリットを享受できないという点は、デメリットといえるでしょう。

必要額が調達できないケースがある

1つ目のデメリットは「資金調達に必要な金額が調達できないケースがある」ということです。

ファクタリングは利用者が所有する売掛金をファクタリング会社が買い取り、手数料を引いた金額を利用者に支払う方法であり、以下の金額が調達上限額となります。

＜売掛金の額面金額 － 手数料 ＝ 調達上限額＞
そのため、もしも資金調達で必要な金額が、上記の調達上限額を超えてしまった場合、足りない分は自分で工面するしかなくなってしまうのです。

たとえば、不動産業を営むA社が、大きな台風の被害によって所有物件の設備が破損してしまい、修繕費用が200万円必要になった場合を考えてみましょう。

A社は、修繕費200万円の支払いをしなくてはなりませんが、手元の資金を見てみると、あと120万円足りません。

そこで以下のようにファクタリングを利用して資金調達を検討することにし、ファクタリング会社へ相談すると、「必要金額120万円を用意するのは難しい」と言われてしまいました。

その理由は、以下のように調達上限額が必要金額に満たなかったためです。

▼A社のファクタリング利用内容

• 今回のファクタリングでA社が必要な金額は120万円
• A社の毎月の家賃収入は120万円
• ファクタリング手数料が10％であったため、額面金額120万円から手数料12万円が差し引かれ、残りの108万円が調達上限金額になる
このようにファクタリングは手元の売掛債権の額面・手数料次第で、必要としている額の資金を調達できないことがあるのです。

このように、ファクタリングを利用した場合に、必要な金額を調達できない可能性があるという点は知っておく必要があるでしょう。

不動産業のファクタリングを契約する際の3つの注意点

不動産業においてファクタリングを利用する場合には、よく契約内容を確認しておかないと、あとから思わぬトラブルに発展する可能性があります。

手数料を確認する

1つ目は「手数料を確認する」ことです。

というのも、ファクタリング会社の中には、利用者からより多くのお金を請求することを目的に、相場よりも高い手数料を請求する悪徳業者が存在するのです。

そのため、相場と比較して不自然に手数料が高すぎないか、確認することをおすすめします。

不動産業においてファクタリングを利用する場合の手数料の相場は8％〜18％です。

相場と比較して手数料が高すぎる場合は、一度担当者に説明を求めてみましょう。

納得のいく回答が得られなかった場合、悪質な業者である可能性があります。

ファクタリング契約時にはしっかりと手数料をチェックし、不自然に高い手数料が設定されていないか、相場通りであるのか確認しておくことが重要です。

損害賠償、違約金について確認する

2つ目は「損害賠償、違約金について確認する」ことです。

ファクタリング会社によっては、契約書に明記された義務を果たさなかった場合、ファクタリング事業者側への損害賠償や違約金の支払いを求められることがあります。

そうした中で、契約違反とみなされる範囲を広く設定していたり、損害賠償・違約金の金額が法外な金額に設定したりするような、悪質な業者がいるのです。

そのため、違反とみなされる範囲があまりにも広かったり、損害賠償・違約金の金額が高すぎる場合は、内容の見直しを求めましょう。

それでも不利な条件が変わらない場合は、悪徳業者である可能性が高いため、契約を取りやめることをおすすめします。

したがって、悪徳業者に理不尽な損害賠償・違約金を請求されるリスクを回避するためにも、以下の2つを確認するようにしましょう。

損害賠償・違約金を求められる条件はなにか
具体的に損害賠償・違約金は、高額すぎないか（違約金の相場は10％〜20％）

償還請求権の有無を確認する

3つ目は「償還請求権の有無を確認する」ことです。

償還請求権とは、売掛先（取引先）から売掛金が回収できない場合に、ファクタリング会社が利用者に対して、売掛金の支払いを請求できる権利のことです。

不動産業の場合、売掛先は「家賃やテナント料を支払う人」のことで、売掛金は主に「家賃・テナント料」になります。

ファクタリングは基本的に償還請求権のない「ノンリコース契約」となっていますが、中には償還請求権を「有り」としている会社も存在しています。

もしも償還請求権がある契約の場合は、家賃やテナント料を支払う人が滞納したときに、未回収の家賃・テナント料を代わりに支払うことになってしまうのです。

こうした滞納リスクを回避するためにも、ファクタリング会社と契約をする際には「償還請求権の有無」についてしっかりと確認しておきましょう。

ファクタリングと不動産業のまとめ

この記事では、不動産業のファクタリングについて、利用できるシーンや、メリット・デメリットを解説しました。

ここで改めて本記事の内容をおさらいしてみましょう。

◆不動産業でファクタリングは利用できる

◆不動産業の資金調達にファクタリングを利用する4つのメリット

• 審査通過の確率が高い
• 家賃・テナント料などの滞納リスクを回避できる
• 素早く資金を調達できる
• 手数料が低くなる可能性が高い
◆不動産業の資金調達にファクタリングを利用する2つのデメリット

• 必要額が調達できないケースがある
• 基本的に2者間ファクタリングしか使えない
◆不動産業のファクタリングを契約する際の3つの注意点

• 償還請求権の有無を確認する
• 手数料を確認する
• 損害賠償、違約金について確認する
この記事を参考に、不動産業の方の資金調達が上手くいくことを願っております。