マンションの管理費をファクタリングで即現金化

購入したマンションやアパートの一室を大家として、家賃収入を得ている人もたくさんいることでしょう。こうした家賃などを含んだものがマンションの管理費となります。

ただ、こうした不動産を所有して賃貸経営していると急な出費が必要になることがあります。
例えば急な災害によってリフォームが必要になったものの、それだけの費用をすぐに捻出できないことがあります。

そこで
マンション管理費をファクタリングできるのか？

上記のように、マンションの管理費用（家賃収入など）をファクタリングに活用できないか考えたこともあるでしょう。

結論からお伝えすると、マンションを保有しているオーナーはファクタリングの活用が可能です。

毎月入ってくる家賃や管理費・仲介手数料などは、売掛金と捉えることが出来ます。

これらの支払いを証明できれば、ファクタリングにて早期現金化することが可能です。

それではマンションオーナがファクタリングを利用するとき、何に注意すればいいのでしょうか。
ここでは、賃貸マンションを経営する大家がマンション管理費でファクタリングを活用する方法について、詳しく紹介していきます。

マンション管理費は何が含まれる？売掛金の代わりとなるもの

マンション管理費のファクタリングは、BtoB間で行われている通常のファクタリングとは異なる部分があります。

ある意味、特殊なファクタリングとも言えるでしょう。
通常のファクタリングであれば売掛債権となる請求書などが必要となりますがマンション管理費に請求書はありません。

では売掛債権には何が該当するのでしょうか？

売掛金となるもの

BtoBのファクタリングであれば、売掛金となるのは請求書などの売掛債権となります。

しかしマンション管理費の場合、売掛先となる相手は入居者である個人です。

請求書は存在しないため、売掛金となるのは以下の3つとなります。

・管理費
・家賃
・仲介手数料
上記3つは、売掛金と同等に捉えることが可能です。
オーナーには、マンションへの入居者がいれば定期的に収入を得ることができます。

将来的に収入があるという事になるため、売掛金と同じ扱いとなるのです。

マンション管理費をファクタリングで現金化する仕組みとは

マンション管理費をファクタリングで早期回収する、仕組みについて解説します。

1.ファクタリングの申し込み
2.ファクタリング会社から売掛金の買取代金の入金
3.入居者か家賃・管理費の入金（期日通り）
4.ファクタリング会社へ売掛金の買取代金を送金

上記の手順の通り、マンション管理費のファクタリングはオーナーとファクタリング会社の2社間で行います。

入居者全員にファクタリングを利用する通知・承諾を得ることは難しいため、一般的に上記の2社間での契約方法が使用されるのです。

入居者にファクタリングを利用していることは知らされず、内密に資金調達することができます。

売掛金となる家賃や管理費は、入居者から支払いがあった後にファクタリング会社へ送金することで取引は完了です。

ファクタリング会社を利用することで、支払日より前に家賃・管理費を回収することができます。

マンション管理費でファクタリング利用時の注意点！

マンション管理費でファクタリングを利用する際に気をつけたいこととして『手数料』と『必要書類』を必ず確認してください！

必要書類

マンション管理費のファクタリングで必要となる書類は、主に3つあります。

・賃貸借契約書
・通帳コピー
・土地や建物の不動産登記簿謄本・評価証明書

マンション管理費は、個人からの振込となるため請求書などの成因資料は存在しないでしょう。
そのため、売掛金の存在を証明するため、上記3つの書類が必要となるのです。

手数料

手数料は、平均10%〜20%が相場です。
マンション管理費のファクタリング手数料は、物件ごとに変動します。

人気な土地にあるマンションで定期的に入居者が入っていれば、信頼度が高くなり手数料は安くなるのです。
信頼度が高くなれば、10%以下の手数料で利用できる可能性もあります。

そのため自分が持つ物件の価値などはしっかり把握して適正な価格で利用できるようにしましょう。

何度も利用すると利回りに大きく影響する

マンション管理費のファクタリング手数料は高めになるといえます。
不動産担保融資に比べても、かなり高額な手数料です。

確かに気軽に資金調達できるのは優れていますが、こうした手数料のために何度も利用するべきものではありません。不動産投資利回りがかなり悪くなってしまうからです。

マンションを保有するのは稼ぐことを目的にするわけですが、ファクタリングを頻繁に利用すると、稼ぐどころか大きな赤字に陥ってしまいます。
手数料が10%だとして、1,000万円のファクタリングを利用すると「1,000万円 × 10% ＝ 100万円」が売掛金の売買手数料となります。

そのため、本当に必要なときだけファクタリングを使うようにしましょう。

・急なリフォームが必要になり、空室改善でお金が必要
・優れた不動産が見つかって購入したいが、どうしてもお金が足りない

このように人によって理由は違いますが、賃貸経営をするうえで必須なときだけに利用するのがファクタリングになります。ファクタリングを活用するにしても、経営にとって大きなプラスになるときだけ、売掛債権の売買を検討しましょう。

通常の資金調達で行われる不動産担保ローンはおすすめできない

不動産投資によって賃貸経営する場合、多くの人が利用するものとして不動産担保ローン（不動産担保融資）があります。銀行融資によって高額なお金を得るときに活用するのです。

不動産担保ローンでは、不動産を担保に入れます。そのためお金の返済が滞った場合、担保である不動産を取られることにはなりますが、不動産のような高額な購入費用であったとしても問題なくお金を借りられる制度となります。

通常、不動産担保融資を受ける場合は3～6%ほどの利子に設定されていることが多いです。
こうした金利を支払いつつ、不動産経営をしていくのです。

ただ銀行融資であるため、素早い審査とはなりません。

実際に銀行融資を申し込むにしても、たくさんの書類集めや審査、打ち合わせなどを含めると入金は1～2月後などになります。
銀行から借金するにしても時間がかかり、手続きが煩雑になるのです。

火災保険など、その他の資金調達でキャッシュフローを良くする

なお、ファクタリングによる早急なお金が必要になる場合、ほかの資金調達についても必ず検討するようにしましょう。

不動産投資である以上、銀行融資やファクタリング以外の資金調達とはいっても、補助金などを利用することはできません。そこで賃貸大家の場合、火災保険に着目するといいです。不動産経営で稼いでいる賃貸オーナーでも火災保険をうまく利用できていないことが多いため、ファクタリングと同時に火災保険による保険金をもらうようにするのです。

火災保険という言葉から多くの人は「火災のときのみに利用できる」と考えがちです。ただ、火災保険は以下のケースであっても保険金が下りるようになっています。

・漏水・水漏れ
・盗難による物損
・台風による破損
・地震でのひび割れ

つまり火災に限らず、建物に何かしらの不具合が起きてしまった場合は火災保険でカバーできるようになっています。
そのため、雨漏りなどが起こって建物にガタがきてしまった場合、火災保険を申請することを考えなければいけません。